Herausgabe von Namens- und Adresslisten bei (Publikums-)Fondsgesellschaften

Pietschmann Legal erstreitet klageabweisendes Urteil zur Frage der Pflicht zur Herausgabe von Listen mit Namen und Anschriften aller Anleger (LG Berlin vom 12. Oktober 2018, Az.: 94 O 24/18). Die Problematik schien in Rechtsprechung und Literatur weitgehend im Sinne einer Herausgabepflicht der Geschäftsführung bzw. der Treuhandgesellschaft (bei indirekt beteiligten Anlegern) geklärt. Das Landgericht Berlin hat nochmals bestätigt, dass eine solche Herausgabepflicht bei nur indirekt über einen Treuhänder beteiligten Anlegern nur besteht, wenn diese den direkt beteiligten Gesellschaftern gleichgestellt sind. Gerichtlich noch nicht geklärt ist die Frage, ob einer Herausgabepflicht die neuen Regeln der DSGVO entgegenstehen. Das Landgericht Berlin hat im entschiedenen Fall jedoch eine klare Tendenz dazu geäußert, dass die Auskunftserteilung ohne Zustimmung des jeweiligen Gesellschafters bzw. treuhänderisch beteiligten Anlegers unzulässig sei. Die neue DSGVO hat also auch auf das Recht der Publikumspersonengesellschaften (vor allem geschlossene Immobilienfonds) erhebliche Auswirkungen. Pietschmann Legal vertritt zudem die Auffassung, dass individuelle Erklärungen der betroffenen Anleger nach der DSGVO zu berücksichtigen sind.

Dr. Lorenz Neumann
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht
Wirtschaftsmediator

Die Ausübung des Optionsrechts auf Verlängerung des Vertrages unterliegt nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB

BGH, Urteil vom 21.11.2018 – XII ZR 78/17 – NJW 2019, 990

Miet- oder Pachtverträge über Geschäftsräume werden in der Praxis häufig mit zum Teil sehr langen Befristungen unter Ausschluss der ordentlichen Kündigung vereinbart. Für befristete Mietverträge sieht § 550 BGB das Schriftformerfordernis vor. Dieses besagt, dass Verträge, die für einen längeren Zeitraum als 1 Jahr geschlossen werden, der Schriftform genügen müssen. Ist dies nicht der Fall, gilt der Vertrag als für unbestimmte Zeit geschlossen und ist ordentlich kündbar – frühestens jedoch nach Ablauf eines Jahres ab Übergabe. Zusätzlich sehen die Verträge oft eine (mehrfache) Option des Mieters zur einseitigen Verlängerung des Vertrages um weitere 5 oder gar 10 Jahre vor. War in der Vergangenheit bereits unstreitig, dass die Vereinbarung eines einseitigen Optionsrechts des Mieters/Pächters zur Verlängerung des Vertrages dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB unterliegt, herrschte für die Frage, ob die Ausübung des Optionsrechts ebenso schriftformbedürftig ist, Streit. Mit der vorliegenden Entscheidung schafft der BGH Klarheit: Die Ausübung des Optionsrechts unterliegt nicht den Anforderungen an die Schriftform gemäß § 550 BGB.

  1. Sachverhalt

In dem vom BGH entschiedenen Fall hatten die Parteien des Mietvertrages über ein Gewerbeobjekt eine feste Laufzeit von zehn Jahren sowie die Option der Mieterin vereinbart, den Vertrag nach Ablauf der Vertragslaufzeit um weitere zehn Jahre zu verlängern. Der Vertrag enthielt zudem eine Schriftformklausel, wonach Änderungen und Ergänzungen des Mietvertrages der schriftlichen Vertragsform bedürfen.

Nach Mietvertragsbeginn wurde das Objekt von einem Zwangsverwalter verwaltet. Vor Ablauf der Mietzeit übermittelte die Mieterin dem Zwangsverwalter ein Computerfax ohne Unterschrift, in dem sie mitteilte, dass sie von ihrem Optionsrecht Gebrauch mache. Die Klägerin erwarb das Objekt kurz vor Ablauf der ursprünglich vereinbarten Festlaufzeit. Rund neun Monate später kündigte sie das Mietverhältnis mit einer Frist von sechs Monaten mit der Begründung, dass die Ausübung der Verlängerungsoption nicht der Schriftform des § 550 BGB genügt habe. Die Klägerin begehrte die Feststellung, dass das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis nicht aufgrund der Ausübung einer Verlängerungs-option durch die Beklagte für weitere zehn Jahre fortbestehe.

  1. Entscheidung des BGH

Der Klägerin steht kein vorzeitiges Kündigungsrecht zu. Der BGH stellt zunächst klar, dass es für die Frage der Wirksamkeit der Optionsausübung nicht auf die vertragliche Schriftformklausel ankommt. Die Ausübung des Optionsrechts ist einseitig und kann daher von vornherein nicht der „Vertragsform“ entsprechen. Es handelt sich hierbei nicht um eine vertragliche Änderung oder Ergänzung im Sinne der Schriftformklausel.

Weiterhin liegt in der Ausübung der Verlängerungsoption durch ein nicht unterschriebenes Computerfax kein Verstoß gegen das gesetzliche Schriftformgebot des § 550 BGB. Mit der Ausübung der Option komme kein neuer Vertrag zustande. Die Option wirke unmittelbar auf das bestehende Mietverhältnis ein, indem sie mit ihrer Gestaltungswirkung lediglich die ursprünglich vereinbarte Vertragslaufzeit verlängert. Die Optionsausübung selbst ist kein von § 550 BGB erfasster Vertragsschluss. Dem stehe auch nicht der Schutzzweck der Norm entgegen. Dieser ist vor allem darauf gerichtet, einem potentiellen Erwerber des Mietobjektes, der automatisch als neuer Vermieter in den bestehenden Mietvertrag eintritt, alle Informationen über die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zu geben. Der BGH argumentiert, der Erwerber sei hinreichend geschützt, weil er infolge der Vereinbarung der Option zumindest gewarnt sei, und der Frage, ob die Option gezogen wurde, nachgehen könne.

  1. Auswirkungen für die Praxis

Aus Investorensicht birgt das Urteil nicht unerhebliche Risiken. Schließlich stellt die zum Teil sehr lange Festlaufzeit eines Mietvertrages infolge der Optionsausübung einen bedeutenden Aspekt bei der Entscheidung über den Erwerb einer Immobilie dar. Da keine Schriftform für die Optionsausübung verlangt wird, ergibt sich aus den Vertragsunterlagen selbst nicht zwangsläufig die Vertragslaufzeit. Im Rahmen der Legal Due Diligence sind daher nicht nur die Vertragsunterlagen selbst zu prüfen, sondern auch entsprechende Informationen bei den Vertragsparteien einzuholen im Hinblick auf die Laufzeit des Vertrages.

Von der Frage der ordentlichen Kündbarkeit infolge eines Schriftformmangels abzugrenzen ist die Frage der Wirksamkeit bzw. Beweisbarkeit der Vertragsverlängerung. Um insoweit für beide Vertragsparteien Rechtssicherheit zu schaffen, empfiehlt es sich, im Mietvertrag zu vereinbaren, dass die Ausübung der Verlängerungsoption schriftlich erfolgen muss. Auch wenn eine solche Vereinbarung fehlt, sollte aus Sicht des Mieters/Pächters die Ausübung der Verlängerungsoption schriftlich und mit Zugangsnachweis erfolgen.

Nadja Stoikow, LL.M.
Rechtsanwältin

– OLG Celle überträgt BGH-Rechtsprechung zur Unzulässigkeit von Schönheitsreparaturklauseln auf Gewerbemietverträge

Mit Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14 – NJW 2015, 1594 hatte der BGH seine bisherige Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen dahingehend geändert, dass in Wohnraummietverträgen die formularmäßige Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen AGB-rechtlich unwirksam ist, wenn die Wohnung dem Mietern bei Vertragsbeginn –  ohne angemessenen Ausgleich –  unrenoviert überlassen wird. Der BGH argumentiert, dass die Klausel den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters verpflichte und dazu führe, dass der Mieter die Wohnung ggf. in einem besseren Zustand zurückgeben müsse als er sie selbst vom Vermieter erhalten habe. In seinem Beschluss vom 13. Juli 2016 – 2 U 45/16 – IBR-online hat das OLG Celle diese geänderte BGH-Rechtsprechung nun auch auf Gewerbemietverhältnisse übertragen. Der Beschluss des OLG Celle setzt die neuere Rechtsprechung des BGH fort, die bereits in anderen Konstellationen von einer Parallelität der Inhaltkontrolle von Schönheitsreparaturklauseln im Bereich der Gewerbe- und Wohnraummietverträge ausgegangen ist.  Der BGH begründet dies damit, dass für den Bereich der Schönheitsreparaturen eine Privilegierung des Wohnraummieters nach der gesetzlichen Wertung fehle.

Ungeklärt bleibt, wie hoch ein „angemessener“ Ausgleich des Vermieters zu Vertragsbeginn für die Übergabe eines unrenovierten Mietobjektes sein muss, damit die Schönheitsreparaturklausel AGB-rechtlich zulässig ist.

gez. Nadja Stoikow

Nachdem das Verwaltungsgericht Berlin am 8. Juni 2016 die ersten Klagen gegen das Verbot von Ferienwohnungen in Berlin zurückgewiesen hatte (siehe unsere Anmerkungen unter „Legal Update Hotels“), hat das Gericht nun mit den Urteilen vom 9. August 2016 (VG 6 K 91.16, VG 6 K 151.16 und VG 6 K 153.16) eine Ausnahme für Zweitwohnungen zugelassen. Geklagt hatten Eigentümer von Zweitwohnungen, die ihren jeweiligen Hauptwohnsitz in Dänemark, Italien und Rostock hatten. Die Kläger nutzten ihre Zweitwohnungen zeitweise aus beruflichem Anlass oder auch für private Aufenthalte in Berlin. Für die übrige Zeit beantragten sie bei den jeweiligen Bezirksämtern eine Ausnahmegenehmigung zur vorübergehenden Vermietung als Ferienwohnung. Die Klage richtete sich gegen die Ablehnung einer solchen Ausnahmegenehmigung. Das Gericht gab der Klage statt. Ein Anspruch der Eigentümer auf Erteilung der Ausnahmegenehmigung läge in diesem Fall vor. Die privaten Interessen der Eigentümer gingen hier dem öffentlichen Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraumes vor. Durch die Vermietung als Ferienwohnung während der Abwesenheit der Eigentümer trete ein Wohnraumverlust gerade nicht ein. Folglich wirke sich die Vermietung als Ferienwohnung auf die Wohnraumversorgung der Bevölkerung nicht aus.

Laut Medieninformationen hat das OLG Hamburg am 30. Juni 2016 eine Klage der A&O Hotels and Hostels gegen das Hotelportal HolidayCheck zurückgewiesen. A&O hatte die Löschung eines angeblich unwahren Bewertungsinhalts verlangt. Hintergrund des Streits war eine kritische Bewertung einer Schreiberin, die sich über den Zustand des ihr zunächst zugewiesenen Zimmers, aber auch die Sauberkeit des bereitgestellten Ersatzzimmers beschwerte. Das OLG Hamburg wies die Klage in vollem Umfang zurück. Das Gericht argumentiert, dass der Hotelbetreiber verpflichtet sei, den angeblich falschen Inhalt der Bewertung zu konkretisieren und darzulegen, wie sich die Sachlage aus seiner Sicht verhält. Damit weist das Gericht die Argumentation des Hotels zurück, wonach dem Bewertungsportal die Darlegungs- und Beweislast für die Beanstandungen obliege. Die Entscheidung des OLG Hamburg stellt die Hotels vor erhöhte Anforderungen im Zusammenhang mit der Löschung von Bewertungen auf Hotelportalen. Praktisch statuiert das OLG Hamburg eine Beweislastumkehr zulasten der Hotels. Diese müssen darlegen und beweisen, dass die Bewertung der Kunden auf falschen Tatsachenbehauptungen basiert.

In seinem Urteil vom 08. Juni 2016 – 6 K 103.16 – hat das Verwaltungsgericht Berlin die ersten Klagen von Vermietern gegen das Verbot von Ferienwohnungen in Berlin zurückgewiesen. Nach dem Berliner Zweckentfremdungsverbotsgesetz darf potenzieller Wohnraum nur noch dann als Ferienwohnung vermietet werden, wenn eine Ausnahmegenehmigung vorliegt. Diese wird allerdings kaum erteilt wird. Die Kläger hatten argumentiert, dass das Gesetz unverhältnismäßig sei und sie in ihrer Berufsfreiheit einschränke. Die Richter wiesen die Klage als unbegründet ab. Sie argumentieren, die Beeinträchtigung der Kläger in ihrem Gewerbe sei gerechtfertigt, weil dadurch Wohnraum zurückgewonnen werde. Dieser sei nötig, da im gesamten Berliner Stadtgebiet Wohnungsmangel herrsche. Aus der Eigentumsgarantie folge kein Anspruch, den Wohnraum mit der größtmöglichen Gewinnerwartung nutzen zu dürfen.

Laut Medieninformationen hat die Internetplattform WIMDU, über die viele Wohnungen vermittelt werden, zwischenzeitlich Berufung gegen das Urteil vor dem Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg eingelegt.

Unterliegt die Nutzung von Hotelparkplätzen durch Hotelgäste dem ermäßigten Umsatzsteuersatz von 7 % oder dem allgemeinen Umsatzsteuersatz von 19 %?

Der BFH bestätigt in seinem jüngst veröffentlichten Urteil vom 1. März 2016 – XI R 11/14 den Regelsteuersatz von 19 % – und zwar auch dann, wenn für die Einräumung der Parkmöglichkeit kein gesondertes Entgelt berechnet wird. Der BFH stellt klar, dass bei Übernachtungen in einem Hotel nur die unmittelbar der Vermietung (Beherbergung) dienenden Leistungen des Hoteliers dem ermäßigten Umsatzsteuersatz von 7 % unterliegen. Bei der Einräumung von Parkmöglichkeiten sei dies nicht der Fall. Die Parkplätze dienten nicht unmittelbar der Vermietung, sondern der Verwahrung eines vom Hotelgast mitgeführten Fahrzeugs.

Laut Medieninformationen hat die Internetplattform WIMDU, über die viele Wohnungen vermittelt werden, zwischenzeitlich Berufung gegen das Urteil vor dem Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg eingelegt.

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 17. Dezember 2015 – AZ I ZR 21/14 – eine Klage der GEMA gegen das Hotel „Königshof“ in Berlin auf Gebühren wegen vermeintlicher Weiterleitung von Sendesignalen zurückgewiesen. Das Hotel hatte eine Vielzahl von Hotelzimmern mit Fernsehgeräten ausgestattet, die über eine Zimmerantenne zum Empfang des digitalen terrestrischen Fernsehprogramms (DVB-T) verfügen. Der Bundesgerichtshof entschied, dass ein Hotelbetreiber, der Hotelzimmer mit Fernsehgeräten ausstattet, mit denen Hotelgäste ausgestrahlte Fernsehsendungen lediglich über eine Zimmerantenne empfangen können, die Fernsehsendungen nicht im Sinne von § 15 Abs. 3 UrhG öffentlich wiedergibt und damit nicht die Rechte von Urhebern zur öffentlichen Wiedergabe ihrer Werke verletzt. Damit schuldet der Hotelbetreiber keine Urhebervergütung.

Laut Medieninformationen hat die Internetplattform WIMDU, über die viele Wohnungen vermittelt werden, zwischenzeitlich Berufung gegen das Urteil vor dem Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg eingelegt.